江苏东方地产研究院理事：吴翔华

2017年5月26日，原重庆市长、现第十二届全国人民代表大会财政经济委员会副主任委员黄奇帆，在复旦大学中国社会主义市场经济中心举行了一场“关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考”的讲座。黄奇帆，让山城重庆实现了“高GDP”和“低房价”同时存在的奇迹，中国最懂经济的特大城市市长，通过万字演讲，分析了中国房地产存在的10大失衡，并提出了5个方面的制度安排，一时间引起了社会各界的高度关注。本期智客专访，一起来听听江苏东方地产研究院理事、南京市房地产学会会长吴翔华，如何解读黄奇帆的演讲，又将带来哪些新的观点分享?

    黄奇帆的演讲对房地产目前存在的十大失衡问题分析得比较透彻，也比较到位，但对长效机制的设想我认为还有一些值得商榷的地方。

    首先是土地出让所谓的"爬行盯住"方法，在实行层面还是十分困难的。一方面因为许多城市人口数量增长缓慢但人口结构在发生变化，所以无法确定土地出让规模应与人口增量直接相关，另一方面，人口密度也在不停地变化，很多地区随着城镇化率提高人口增长，人口密度非但没有增加而且还下降了，说明土地城镇化的速度远大于人口城镇化的速度，土地集约利用程度低，所以如果按照他的说法，只要人口增长土地供应就随之增长是不对的，至少过于简单了，如果真是这样，南京就该大幅缩减土地供应而不是相反，实际上，在经济结构发生变化的时代，在投资投机横行的情况下，准确预知需求是很困难的，更加不能一刀切。

    第二，他提到长效机制里的法律问题，法律问题非常重要，土地管理法和城市房地产管理法的修订已拖延了许多年，房地产税的立法也遥遥无期。不过在讲话中可唯一看到的是两个方面，一是政府不在土地上去推高地价，地价跟着房价慢慢走，二是开发商拿地和资本结构要限制。这两条其实都和法律无关，针对第一方面，只要遏制房价预期，土地价格自然会平稳，不需要通过法律规定，也规定不了，至于第二个方面是金融机构和监管部门的事情，同样与法律无关，金融机构去控制开发企业信贷风险，监管机部门控制预售资金风险，都是他们份内的工作。这两个方面要靠立法解决？是不是有点本末倒置了？

    第三，他提到税收，但只提到交易税和房产税，其实税收是一个体系，形成一个封闭的链条，缺一不可。在房地产税收体系中还有一个重要的税种就是资本利得税他没有提及，虽然温总理下台前奋力推进过，但可惜只有北京严格执行。这个税种才是遏制投机的关键，美国是25％，台湾是20％……。此外他还认为集体土地和国有土地的开发中土地增值税没有征收，其实早已有之，先预征后清算。

    第四，发展租赁市场。租赁市场是要规范和发展，但是否能够成为长效机制的关键呢？一来他也提及的租赁房屋与产权房屋所获得的类似户籍、公共服务应该相同，这一点很重要，即租买同权，但目前的土地财政和相关配套制度根本无法支持这样的同权，何况大城市都在限制人口规模，这样降低门槛的想法无法实现。此外，在租售比如此之低的情况下发展租赁市场，鼓励开发商长期持有、规模化租赁等措施其实是得不到市场响应的，一般得不到市场响应的时候政府就爱用财政补贴，试想一下，这样补贴还不如直接转化成每个月的租赁补贴发放给中低收入的承租者。租买不同权导致产权住房市场很难被租赁市场替代，夹心阶层和新市民依然需要通过购房来解决住房问题，尤其二三线城市更是如此。

    第五，地票制度。这个他最有发言权，因为重庆做了尝试，地方政府也取得了很好的经济效益，可是要在全国推广依旧面临许多问题没有解决，例如对宅基地社会保障功能考虑不充分、对耕地保护带来风险、地票价格波动对复垦农户存在不公平等等，虽然地票制度是个有益的尝试，但成为长效机制还有很长的路要走。