限购是不是调控的尚方宝剑？

郭井立（江苏东方地产研究院执行院长）：

《政府工作报告》在房地产方面作了不少修改，包括遏制热点城市房价过快上涨、建立购租并举的住房制度等。总体上来讲关于房地产的内容文字比较温和，我们理解其核心目标是促进房地产市场平稳发展，防止大起大落来考虑。

        房地产市场“硬着落”是肯定不行的！“软着落”也有些难！所以中央的政策平稳持续发展。今后房价大跌大涨都难！但是把握后尺度更难！

吴翔华（南京市房地产学会会长）：

        限购会产生几大副作用。第一个副作用就是预期混乱。觉得被限的总是好的，珍贵的，稀缺的，值得去买的，所以限购往往造成抢购。成交量虽然下滑，但投资预期没有多大改变。

        第二个副作用是跷跷板效应，大城市限购后，三线城市、都市圈楼盘和非限购的公寓产品即可受到追捧，这次的调控加码，许多新的限购城市原本就属于这种类型。这样的情况使得泡沫不断传导至中小城市，对那些城市造成的危害远比大城市大的多。 

        第三个副作用就是误伤。许多参加工作不久的购房者失去了购买资格，而他确实是属于自住性需求而非投资需求，限购政策中的限外规定让他们丧失了购房资格的同时，不能稳定地带来下降预期，导致他们丧失了购房时机，等到有购房资格的时候价格已经进一步攀升。

        第四个副作用就是造假。为了获得购买资格，假离婚，假证明，假身份都可以冒险，因为听说买到就是赚到，为什么买到就是赚到呢？因为如果没钱赚，为什么政府要限制呢？所以造假肯定值得。虽然也有一些风险，但造假买到房以后带来的财富效应又进一步验证了造假的必要，强化了投资预期。

卢勇（南京工业信息学院教授）：

历史的教训告诉我们，调控不可能取得成功，限购这样的调控手段最终达到的反而是饥饿营销的效果。越来越多事实表明，政府面对市场的能力也是极其有限的。土地是政府财政收入的重要来源，这很可怕，也终究不可持续。房价调控的真正出路在于改革土地供应制度。

田长广（三江学院教授）：

        自去年一线城市房价疯涨，房贷总规模已突破了央行的预期，价格的虚高又创造了一个新高度，加入炒房的队伍不断壮大。如果不限购，将有更多的人弃制造业而加入炒房的行列，房地产的泡沫将会越来越大大。若泡沫破裂中国的经济将面临崩盘的险境。

        本次调控是否能成为楼市降价的拐点，主要看中央的后续政策的出台情况而定。我认为要稳定房价必须要做到堵疏结合。目前的限购是堵，堵住了超发的货币流入房市，堵住了炒房族的资金对楼市的冲击。如果在后续的时间里不能疏导超发的货币，不解决地方政府依赖土地财政维持政府的经营和运行，目前的限购政策只能是暂时的治表不治本。调控力度越大，未来反弹越大。

刘宇庆（江苏东方地产研究院研究员）：

（刘宇庆老师以提问的方式展示了自己的观点，细细品读，值得深思）

        第一，房地产是一个“巨系统工程”，孤立地从某一两个十分具体的枝节领域来抑制房价，是否奏效，须打政策组合拳，方方面面同时发力。同样道理，就事论事、孤立地谈论某一两个领域，是否能准确地抓住问题的要害呢？

        第二，现在许多专家学者的学术见解是不是分化十分明显？一些人替地方政府出台的某些升高房价的政策“背书”，没有新意，没有诚意，因为他们也没有提出什么有效实招；一些人自己已买了几套房或正在热衷“炒房”，自然希望房价更上层楼；一些专家学者注重引用西方某些经济学的理论。因此总体来看，他们这些见解有一个共同之点就是一一“选择性地”引用某些符合自己见解和切身利益的经济学理论来为自己的观点作注脚，提出的对策建议也缺乏民意基础和针对性，同时也缺少说服力。当前，社会急切呼吁出现“身子站在百姓中，嘴对着顶层耳朵”的有良知的专家学者。可惜这样的专家学者太少啦。

        第三，为什么当华人炒高了澳大利亚的房价时，澳大利亚政府下决心出台严厉政策予以控制？难道房价高了，GDP抬高了不是对国家和消费行业更加有利吗？错！因为炒高房价，必然伤及了澳大利亚普通老百姓的切身利益，必然严重地扰乱了国家的经济秩序。可见：若“选择性”地引用部分西方经济学理论不带有随意性吗？我们从中能够得到什么样的启示呢？

        第四，何为政策的延续性？上一届政府的中后期频频出台了一系列看似十分严厉的政策，不仅未能抑制住相反出现了房价新一轮“可持续”疯狂反弹。后任政府前几年出于防止经济的“硬着陆”，基本不提控制房价，地方政府又纷纷出台鼓励购房的各种优惠政策，并且片面地理解“城镇化”和“去库存”。结果房价持续地飚升，农民“洗脚穿鞋进城”了却买不起高价房房。还有，这边刚刚去掉了一点点库存，却反而又刺激了更多的大牌开发商蜂踊地“扑向”大城市买地，使房价出现新一轮大涨，结果房屋库存依然留有不少。因为开发商又陆续新建了不少新房，“控房一建房一控房一再建房”，以至循环往复，无止无休。

        第五，是不是要善意提醒地方政府不要片面地理解“房子是给人住的，不是用来炒的”思想？习总书记的这一句话真是振聋发聩啊！老百姓热切期盼这一民本思想能变成实实在在的能感受得到的政策和具体配套政举措。要看到，现在出现了一种现象：有些地方一面在强调执行“房子是用来住的”思想，另一方面又对如何出台扎扎实实的具体平抑房价的办法表现得迟迟疑疑，显得束手无策。如果“房子是用来住的”能够成为现实，那么我们中国现在究竟需要多少套给人“住”的房？多出来的房子如果不准“炒”，数量究竟有多少？政府能不能平价收购进来，按照理性的价格售卖给刚性需房者、安排工作的高校毕业生、进城的农民兄弟？这个大数据分析确实应该非常清晰、非常到位。

        第六，南京等大城市出台限购政策后“挤走”了一些人去镇江、常州等周边城市买房（是不是仍在“炒”房不了解，但可能会有利于三线城市去库存？

        第七，既然钢铁、煤炭能“限产关停”（同样产生大批待消化的下岗员工），为什么房地产业就不能也同样如此？理由又是什么？

第八，房地产行业是不是已经真正出现了“拐点”？“拐点”应该细分？如：“渐拐”和“突拐”、“大拐”和“小拐”、“浅层次拐”和“深层次拐”、“连续拐”和“间断拐”、“主动拐”和“被动拐”、真拐和假拐、“有杠杆撬拐”和“无杠杆撬动的拐”；“胸怀社会责任的拐”和“虚情假意的拐”、“超前的拐”和“滞后的拐”、“形成合力的拐”和“单枪匹马的拐”，等等等等。看来确实需要建立一门“XX拐点学”来认真考究才行。