楼市新政频频出台、层层加码，继“租售同权”之后，又一引发热烈讨论的“共有产权房”政策重磅推出。8月3日，由北京市住房城乡建设委等四部门联合起草的《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式向社会公开征求意见。意见稿一推出，便引起各方关注。未来，可能会有更多的城市效仿，继而可能在全国推广。
共有产权房的推出，对房地产市场将产生怎样的影响？是否真如看上去那么美好？江苏东方地产研究院汇集众智客，集思广益、针砭时弊、智慧交锋，在上周末的《实话论地产》专题讨论中，几位业内大咖你来我往，旁征博引，就此话题进行了深入探讨。本期内容即为共有产权话题相关的《实话论地产第五期》第二辑，亮点多多，不容错过。第一辑《大变局！“租购同权”颠覆中国房地产市场！》已发表，可关注公众号点击观看。
中国房地产业协会副会长胡志刚、建设部住宅产业化促进中心副总工程师孙克放、江苏东方地产研究院执行院长郭井立、江苏东方地产研究院副院长儒房融科总裁郑淑全、南京市房地产学会会长吴翔华、上海策联首席房地产专家田步亮、南京信息学院教授卢勇、东南大学土木工程学院建设与房地产系主任李德智、三江学院副教授田长广、著名地产评论专家范伟国、江苏省照明学会副理事长周鸣、江苏东方地产研究院副秘书长范笑雪、民盟江苏调研处副处长占飞富、东南大学建筑学院教授周琦、中国建筑研究院高延继、《江苏國資研究》编辑侯文、江苏东方地产研究院研究员刘宇庆、李绍明等，以及范子卿、屋之空间达人、土根29、贾广彬、章海、韦建军、胡愉沁、潘多美、刘嵘、程路、崔琼等三十多人参与了讨论。
一、什么是“共有产权住房”？
“共有产权住房”，是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。
简单来说，就是一套房子，政府和购房人各持有一定比例的产权，购房人可以用相对较少的房款，买下一套自住的房屋，有利于中低收入家庭解决住房问题。
虽然政府占有一定比例的产权，如果购房人自住，房屋的使用权是完全归购房人，确保通过此套房屋来实现家庭自住的目的。
关于共有产权，中国房地产业协会副会长胡志刚研究颇深。去年住建部有一个相关课题，由南京大学和南京工业大学完成，今年初省住建厅组织验收，他是验收组组长。胡志刚认为，共有产权的问题涉及面非常广，要想完全弄清楚并不简单。
江苏东方地产研究院执行院长郭井立，曾参加过住建厅关于共有产权淮安试点的项目评审，在他看来，中国房地产市场正在发生颠覆性的变化，共有产权、租售同权、只租不售等政策的出台，将会改变我国住宅供应格局。
地产评论专家范伟国表示，共有产权房并不是新政。60年代上海就有过联建公住房，近几年建经济适用房，新近挂出两块只租不售的地块，开发商70年持有产权，导致土地价格下降百分之六十。但是这些模式解决不了房价问题，房地产价格的核心是公共设施配套。
“共有产权房可出租”引争议
住建部住宅产业化促进中心原副总工程师孙克放，就“共有产权”新政提出了自己的看法。他表示，新政中提到的“已购共有产权住房用于出租的，购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分。”也就是说，购买共有产权住房的购房者还可将房子用于出租，这可变相看成是进一步扩大北京的租赁市场。但共有产权房价格低于商品市场价格，享受同等待遇，并有出租权，这实际上即背离了商品住宅的基本属性，又不能解决真正中低和低收入家庭的住房问题。
孙克放的观点一抛出，便得到了大家的认同。南京市房地产学会会长吴翔华也表示，如果允许出租，就意味着共有产权住房的购买者可以拥有其他住房，则不符合申请时没有住房的条件。
政府错位 住房保障难见效
政府制定政策的初衷是解决住房困难，自然是好的。但是，没有处理好与市场的关系，反而造成错位的现象。对此，孙克放表示了自己的担忧。
其实，住建部一直在研究如何解决中低收入和低收入阶层的住房问题，如建经济适用房，两限房等等，但在执行过程中一些变了味道，主要原因经济适用房仍属于商品房，还是有钱者和公务员来买。政府想办好事，又拿不出钱或不想拿钱。想靠商品市场解决弱势群体的住房问题，这是无法实現的！即使是在资本主义国家，政府也深知解决低中低收入和低收入家庭的住房要靠租赁市场和补贴解决。因此，在德国，美国，加拿大有大量政府盖的公租房和企业持有的出租公寓。有钱者买房，无钱者租房这就是解决各层阶住房问题的最直接最有效的解决办法！
孙克放认为，政府可设定某些政策，但不能亲自参与其中，动用政府资金和纳税人的资金建任何类型的商品房，这显然缺乏对商品市场的公平性。因此，政府的钱只能投在公共租赁住房上，解决穷人和低收入家庭的住房问题，这是政府义不容辞的义务。而不应拿钱去解决夹心阶层的住房问题。政府的责任是中低和低收入家庭解决住房问题，而不是针对住房消费暂时短缺的那些人。
孙克放的担忧也得到了江苏东方地产研究院研究员刘宇庆的响应。刘宇庆表示，当年有人设计出“价格双轨制”时，一片叫好声，结果成了腐败的温床。他担心“共有产权房”政策的疏漏，很可能产生新的大问题，包括催生新形态的炒房、新的腐败等等。
夹心层的住房问题不容忽视
吴翔华认为，夹心阶层的住房问题也是政府住房责任之一。有的城市夹心阶层规模巨大，如不去解决，将会极大地影响城市的可持续发展。
他认为，政府在共有产权房的建设中，并没有实质性投入，而是在住房政策上进行一定程度的让利，将政府的让利折价作为产权，当买房人赎买政府产权时，政府的投入可以收回，只不过时间上晚了几年罢了，这与政府不管夹心阶层的住房问题而造成的社会问题甚至稳定问题来说，真的是代价最小的一种方案了，香港曾经推出夹心阶层计划，美国也有HOPE计划，新加坡就更不用说了，所以，解决夹心阶层住房问题就是维护社会稳定，稳固中产阶级，就是为了推动橄榄型社会的形成，是长效机制的重要一环。
当然，共有产权不是万能的，只能逐步解决夹心阶层住房问题，同时修复住房市场失灵，分流刚需，如果在辅以遏制投机的所得税房产税等税收政策，则有效供给加遏制投机的格局才能全面形成。
政府作为共有产权的持有者将会引发系列问题
共有产权是政府和购房人按分共有产权，但是对于政府作为产权持有者这一问题上，专家门认为这并不是一个理想的操作模式，而且还将引发一些列问题。
孙克放表示，英国共有产权房的共有方是消费者和城市房地产协会，而不是政府。说白了这是消费者向协会借钱买房。但北京市是消费者向政府借钱买房，是非市场化的行为，这会形成另一类房屋，使市场博弈变的更为复杂。
吴翔华认为，共有产权的持有者完全可以是政府以外的社会团体和企业。但在抵押、办证等环节还存在许多法律责任问题，正常情况没问题，一旦房价下跌，政府那部分的产权赎回困难，如淮安，这才是真正的风险。
今后可以探索社会团体与个人共有，保险公司分担风险的方式，社会团体还可以组织合作建房，从根本上打破开发商垄断住房供应的局面。在中国，政府承担住房保障责任，文件中并未强调与政府共有，而是用代持人的角色，可以是政府下属的平台企业，也不排除是社会团体。
政府不宜直接做共有权人。否则日常交易纠纷，物业管理纠纷等等都要政府作为被告，在抵押环节也存在不少问题，政府的资产属于国有资产，被抵押要通过国资委，所以还是由国有公司代持比较方便。
福州徐海浜则认为共有产权的持有方还是应当是个人与政府，不宜是某个企业。
未来中国房地产之三三制格局 市场房价或将继续高走
上海策联首席房地产专家田步亮，在专题讨论中对共有产权也作了自己的解读，并提出了未来中国房地产之三三制格局的愿景。
他表示，共有产权房模式的核心，即把传统经济适用房中，政府的隐性产权显化，以解决经济适用房产权存在的诸多问题和“退出”机制，并以此限制“进入”机制。通过明晰产权，让经济适用房价格依据市场调节，解决经济适用房中存在的权力寻租等分配不公的痼疾，其基础把土地划拨改为出让，在根源上让经济适用房和市场接轨。
未来中国房地产之三三制格局愿景：三分之一租赁房，三分之一政府保障房（含经适房、人才公寓、共有产权房、货币补贴房等），三分之一普通商品房。
所以，商品房由于大部分土地被租赁房、政府保障房挤占而更显稀缺，市场上的房价，还会继续高走态势。
［结 语］
众位专家都亮出了自己的观点，从专业的角度解读了共有产权新政，以及其所带来的影响，并提出了一些的问题。住房问题是一个大工程，政策的出台必须要全方位考虑。在这个过程中，政府也要摆正自己的位置，处理好与市场的关系。
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