首先，做一个自我介绍。学术经历和兼职不再赘述，主要说一下我的研究方向，主要聚集在房地产经济、住房保障、智慧城市、海绵城市、装配式建筑、BIM、PPP等领域，跟新兴地产很多地方不谋而合。我想这也是研究院把我任命为智库中心主任的原因之一，希望后面的一些研究和讨论能够给大家带来一点借鉴和思考。

我今天的汇报主要包括四个方面，一个是我们新兴地产的时代背景，即为什么要做新兴地产？第二，介绍一下到底什么是新兴地产；第三，介绍一下新兴地产的核心领域，即新兴地产到底做什么，这也是研究院智库中心未来想长期做的一些事情；最后，我们会做一些展望，探讨新兴地产会带来的冲击和孕育的机遇。我会提一些自己的理解，供大家参考。

我今天汇报的题目是“时代变革下的新兴地产”。那么，我们现在处于什么时代呢？怎么变革过来的呢？首先，我认为现在是信息时代。从工具的角度，人类发展应该逐步经过了六个时代，包括石器时代、青铜时代、铁器时代、蒸汽时代、电力时代和信息时代。每一个时代都有它的一些特征，这些特征也会不同程度地影响人们的居住、人们的生活，尤其是当前的信息时代。譬如，我们国家历史上有四大发明造福世界，包括指南针、造纸术、火药、印刷术等，现在又产生了国际公认的新四大发明，即这个外国小哥所说的“网购、高铁、支付宝、共享单车”，深刻地改变了大家的日常生活。再譬如，居住，原来想关个灯都要人过去按一下开关，现在很多地方已经实现智能家居，用一个手机实现家电的全控制。

第二个时代特征就是城镇化时代。我们看这个图，这是一个国际组织做的全球主要经济体城镇化的预测图。我们国家的城镇化率已经超过50%，但他们预计我们的城镇化率还要继续提高，到2050年将达到70%以上，这就意味着我国还有20%左右的人口将从农村转移到城市。这将会带来多大的房地产需求呀？快速城镇化做出了很大的成就，但是同时也带来很多问题，包括交通拥堵、雾霾严重、内涝频发等。而且，《2015年中国城市可持续发展报告》等研究成果表明，我国大中城市的可持续发展水平普遍不够高，需要设法提升。

第三个时代特征是老龄化时代。和世界上很多国家一样，中国现在已经进入了一个老龄化时代。我国老龄人口从2010年的1.79亿，快速增长到2015年的2.0亿，到2030年和2050年将进一步增加到3.6亿人和4.3亿人。大量的老龄人口必将产生庞大的养老消费，其中就包括养老地产。虽然很多企业都在积极探索养老地产，但是有人声称目前“养老地产99%都是骗子”。

第四个时代特征，我认为我们正处于一个调控的时代。近年来，我们国家不断地从各个方面对房地产业进行约束，进行引导，包括“限贷”、“限购”、“限售”、“竞配建”、“竞自持”、“租售同权”，等等。习总书记也明确要求“把握房子是用来住的不是用来炒的定位”。在这些情况下，许多人说“中国的楼市已经从黄金时代进入白银时代”。

这四个变革的时代特征对我国的房地产业来说有利有弊，有机遇有挑战。那么，我们应该怎么应对这变革的时代呢？现在很多企业已经在主动或者被动的进行一些转型升级，有的企业尝试做农业，有的做养老、物流、教育，包括金融，有的甚至往海外去投资发展。

总结一下，我们可以发现我国房地产企业近年来的转型升级主要体现在六个方面，分别是新产品、新业态、新科技、新人文、新金融和互联网+。

其中，新产品是指融合、导入地产相关新型产业，如强调恒温恒湿恒养的绿色低碳建筑；

新业态要求改良、升级、创新房地产业态，即在传统的住宅、商业等房地产业态中注入新的元素；

新科技是指运用新技术、新材料、新设备，如现在国家大力倡导的装配式建筑；

新人文注重丰富、提升地产项目人文品质，提升住户的社区认同感和幸福感；

新金融要求金融创新，为地产项目注入健康金融血液，而不仅仅是依靠银行贷款；

互联网+是指房地产业发展要注重信息化建设，提升建筑物感知信息、分析信息和应用信息的能力。

这六个方面其实就是新兴地产的六大核心要素。

遵循国家倡导的新发展理念，秉持以人为本的基本思想，我们说的新兴地产主要涵盖五大领域，具体包括新兴宜居地产、新兴商业地产、新兴产城地产、新兴颐养地产、新兴文旅地产。这五大领域分别能够推动传统住宅产业、商贸产业、工业产业、养老产业、文旅产业等相关产业的转型升级，从而促进我国社会经济的健康与可持续发展。

接下来，我给大家介绍一下这五大新兴地产。

第一，新兴宜居地产，它应实现舒适化、智慧化、生态化、绿色化和人文化。其中，舒适化的地产应满足住户的视觉、听觉、味觉、嗅觉和触觉的舒适，让住户在小区里面都能够很舒适地生活；智慧化要求适当地采用智慧技术，实现智能家居、智慧物管和智慧安防等，让住户感觉生活很便捷；生态化要求开发商尊重当地的生态，建设被动式建筑，不要破坏当地的生物多样性，充分利用太阳能等可再生能源；绿色化要求建筑物应节能、节地、节水、节材，注重环境保护，建设绿色建低碳筑；人文化是要选取适应地方人文传统的建筑风格，考虑适老性设计和建造方式，保证基本公共服务设施到位，并为住户组织丰富多彩的人文活动。如果展开的话，其实每一个“化”都可以做很多研究。譬如，智慧化，即智慧社区，现在尚缺乏相应的国家标准，我们正在研究。如果做出来，应该有很大的理论意义和实践价值。

第二个大的新兴地产领域叫新兴商业地产，和传统的百货大楼、商场有很大的不同，它更强调互动性、融合性、共生性和体验性。其中，互动性强调商业、游憩业和旅游业的高度互动，融合性要求商品展示销售与智慧电商等高度融合，共生性突出商业运营管理与智慧商业的高度共生，而体验性注重消费者立体式参与、体验和感受。最近几年，马云提出来新零售、新消费、新未来的概念，跟我们倡导的新兴商业地产应该是理念基本一致。新兴商业地产应该可以让人们在里面进行社交活动，体现当地人文并尊重当地的生活习惯，形成线上线下的有机互动，满足新兴中产阶级的影音、户外、运动、游玩等生活需求。

第三个新兴地产的核心领域是新兴产城地产。我国许多城市的开发区都经过了传统的工业区到新型经济开发区，再到产业新城的转变。传统的工业区以纺织、钢铁等传统工业为主，人力密集，污染严重，基本上没用配套设施，而新型经济开发区则重点发展高新技术产业和高端制造业，人才、技术、资金密集，有一定的娱乐生活休闲设施。近年来广受关注的产业新城往往以多种产业形式促进产业集聚，创新产业模式，配套完善，形成居住、办公、商业、休闲娱乐等为一体的都市综合体，缓解“居住分离”带来的生活成本和交通压力。许多地区也在积极探索PPP等融资模式在产城地产中的应用。

第四大新兴地产的核心领域是新兴颐养地产。就如刚刚我跟大家介绍的，我国已经进入老龄化时代，在带来养老问题的同时，也产生了养老消费的巨大机遇。据统计，我国已经有100多家房企涉足养老产业，坐在了“风口”上。但是，有不少人质疑养老地产，究竟是为了养老还是为了卖房？养老地产的钱、地、医等问题怎么解决？这都需要转换思路，创新模式，从价值理念、市场定位、项目选址、开发和融资模式、规划设计等方面进行创新，探索一站式、一卡通、候鸟式、教育、生态、智能、文旅、理财等多种养老体系和服务体系。

第五大新兴地产的核心领域是文旅地产。它是一个综合性比较强的类型，包括目的地型度假综合体、城郊休闲游憩地产、城市商旅文综合地产等类型，要求很好地协调食、住、行、娱、购、游、商、养、学、闲、情、奇等元素。每一种类型对于一个操盘手来讲都有很大的挑战，需要考虑规模、选址、开发模式、投融资策略等相关问题。但是，文旅地产要是做好了，能有一个长期的稳定回报，可以满足居民的多样化生活需求，市场空间广阔。

认识了这五大新兴地产领域之后，可能很多朋友都会问一个问题：这些新兴地产的发展前景如何？会产生什么影响？其实，我们可以从三个维度来看待这个问题。

其中，第一个维度是生命周期维度，即新兴地产的策划、设计、建造、租售、运维和拆除等阶段；

第二个维度是功能维度，即新兴地产的建筑结构、装饰装修、配套设施、公共服务等方面；

第三个维度是利益相关者维度，即新兴地产相关的政府、开发商、设计单位、施工单位、专业分包单位等。

新兴地产将对这些利益相关者产生多重挑战，也孕育着诸多的机遇。

由于时间的关系，我无法给大家一一展开，但是下午郭院长等专家们会就“新兴地产发展的挑战与机遇”进行充分讨论与解读，让我们拭目以待。

总之，我认为，新兴地产带来挑战，也孕育机遇，可以让我们的生活更美好。谢谢大家，欢迎批评指正！