朱凤泊：民营资本进入养老产业的利与弊

目前，我国人口老龄化越来越严重。大致可分三个阶段，第一阶段是2001年至2020年，2020年中国老龄人口将达到2.43亿，这是快速老龄化阶段。第二个阶段是2021年至2050年，这是加速老龄化阶段，老年人将超过4亿，达到30%以 上。第三个阶段从2051年到本世纪末是重度老龄化阶段，这个阶段是严重的高龄老龄化，给我们带来更多的挑战。

从2013年至今，国务院及相关部委颁发了61个文件，鼓励养老产业发展，到2020年我国老年人的消费将超过4.3万亿。

这行业看起来前景很好，就现实来讲，养老机构的经营现状并不乐观。行业有潜力，撬动却很难。养老行业并非单一行业，在产业发展过程中，要把日常消费、医疗养护、康养旅居等兼顾发展。

据统计，现在全国养老机构达四万家，将近700万张床位，实际入住率仅48%，能够实现盈利的不到20%。从这个比例看，养老机构大多处于亏损状态。

民营资本进入养老行业有哪些利弊？从政策层面讲，我们得到了政策的支持。民营企业都是拿自己的钱来做事，所以用心尽力，办事效率高，特别是民企船小好调头，动作快，市场上出现新的特色服务，老年人有新的服务需求，民企可以很快增加相关服务内容。

北京太阳城占地42万平方米，我从2000年拿地开始建设，一共分为两大块：一是给买房的老人提供养老服务，二是机构养老。无论哪种形式入住太阳城，都可得到健康、半失能、失能、临终关怀四阶段医护型全程化持续照料，这都是我们民企养老机构具有的优势。

但民企养老行业弊端也很明显，商业盈利模式大多不清晰，市场竞争不公平，金融机构贷款难度大，支持政策很难落地，尤其是一些依法行政欠缺，很少能够招到高层次的人才，使我们很难打开局面，经营管理提升较难等等。

我涉足养老产业已经17年，也在全国辅导很多养老项目，目前签约43家。根据多年的践行经验，我总结出用英文字母“W”说明中国养老行业一些规律性的问题。

W的第一步从高点向低点走，高点是什么？拿了地贷了款，要投入，设施建好了，面临的是还贷。由于资金受到挤压，很难把运营管理组织起来，所以在建成之初就进入了W的第一个低谷。

W的第二步是向上运行。抗过了第一个风险，靠团队建设打造、运营管理市场，可能从低谷走上来向高点出发。太阳城就经历了这样一个过程，从第一位老人入住，到第一栋楼开业，一直到全住满。踩在高点上，太阳城养老公寓实现了很好的盈利。

从这个高点，遇到挑战后又开始下行。比如现在智能家居，智慧城市，互联网+等等，这些新事物新技术如何运用在养老行业？还有来自决策的挑战，品牌形象影响力的进一步提升以及可持续发展等，市场竞争越来越激烈，上市公司、国企、央企纷纷涉足养老产业，大的战略资本开始注入这个行业，不断并购一些做的好的养老机构，通过并购做提升，没有被并购的民营养老企业就处于低谷状态。

怎样才能再次走向高点？我总结要实现四化：

第一是轻资产化。民营资本进入养老行业要走轻资产化，用运营服务去做发展，而不是一味拿地搞建设，小而全，大而全。

第二要多元化。市场面临着新的转型，养老机构要多元化。

第三是乡村化。在自然人文与交通等资源丰富的区域，通过土地流转等形式发展旅居康养服务，与城市社区联动打造新型养老方式和旅居康养项目，提供一系列养老服务。

第四是资本化。民营企业一定要有资本思想、金融思想来引领。联合发展可以实现资本运作的目的，达到预期。如果要完整实现两个“V”第二次胜利，要瞄准最终的这一场战役。