日本的房地产泡沫在1991年开始破灭，一直持续到今天。截止到2017年，日本全国平均房价累计从1991年的高点跌幅67%，六大都市（日本六大都市指的是：东京、名古屋、大阪、神户、横滨和京都）的跌幅为75%。

图 日本地价指数

一、套户比大于1.1

1988年，日本的住宅市场套户比达到了1.11，意思就是说，日本户均1.11套住房，市场上有11%的住房是空置的。

二、租金与房价裂口

由于住宅租赁市场并不存在投机行为，因此，住宅的租金完全反应市场的需求，在市场泡沫期，租金并不上涨，而价格大幅上涨，租金与房价的裂口加大。

图 日本真实地价指数、真实租金指数

三、火上浇油的低利率

日本的国债利率从1973年的7%一直下降到了1978年的2.38%，这导致了日本房价在此期间巨幅的暴涨。

图 日本地价指数与利率

四、全民借钱炒房

日本的居民贷款余额从1970年开始一直强劲的增长，从70年初的50万日元，增长至了90年代的400万日元。在1992年房泡破灭之后还增长了一段时间，直至2000年才开始下降。

图 日本地价指数与贷款余额

数据来源：赵李南. 中国的房地产业向何处去[M]. 广西:广西师范大学出版社, 2018.