大热点：股市、楼市如何走？著名策划人郭井立院长最新解读
导 读
当前，股市“火热”，交易活跃；楼市“微暖”，异动频频。坊间言论种种，可谓“乱花渐欲迷人眼”，不知该何去何从？股市和楼市究竟将会如何发展？
中国房地产业协会文化地产委员会副秘书长、江苏东方地产研究院院长郭井立基于多年研究观察，从大势出发，综合思考，理性分析，对股市和楼市进行客观解读。内容如下，以供参考。
郭井立
江苏东方地产研究院院长
中国房地产业协会文化地产委员会副秘书长
一 股市未来可期重价值
近3年股市一蹶不振，“跌跌”不休，一路跌到今年1月，亿万股民损失惨重，上市公司负债率奇高。物极必反，当投资者的热情即将被压抑的股市氛围浇灭时，却意外迎来了一把大火，再度将投资者的热情燃起，且有愈演愈烈之势。今年春节刚过，沪深股市几大股指全部大涨5%以上，涨势惊人，交易量突破并持续站上万亿大关，这在中国股市史上实属罕见。分析影响股市的几大因素就能发现，这波牛市行情其实有迹可循，且股市未来可期。
首先，货币政策相对宽松，流动性充裕。 今年1月份已经开启了降准和变相降息。根据已公布的2月份金融数据，2月末M2同比增长8%，社会融资规模存量同比增长10.1%，保持平稳增长。前两个月人民币新增贷款4.1万亿元，同比多增3748亿元。社融新增5.3万亿元，同比多增1.05万亿元，社融同比增速连续两个月均高于2018年年末。去年上半年金融系统还在去杠杆，流动性表现出相对的紧张，下半年出现了边际的改善，今年已迈入实质性宽松。其实今年经济下行的压力不小，在这样的背景下，货币政策将以宽松为主，这对股市而言无疑是一大利好。 其二，中美贸易摩擦已有所缓解。 中美贸易摩擦已有所缓解。中国商务部副部长兼国际贸易谈判副代表王受文3月9日在十三届全国人大二次会议记者会上答记者问时，表达了对中美贸易谈判前景的乐观态度。王受文介绍说，中美贸易磋商“在一些重要问题上都取得了实质性进展”。随着中美贸易摩擦化解的可能性加大，原先的利空因素不仅化解，部分还转为利好，中国改革开放的步伐将走得更加稳健。因此，在同样经济基本面偏弱、政策积极进取的背景下，这轮行情的可持续性或更长。 其三，今年中央对于股市的定位已经提升到战略高度。 中共中央政治局2月22日下午就完善金融服务、防范金融风险举行第十三次集体学习。习近平在会上指出，金融是国家重要的核心竞争力，这是一个非常高的定位。科创板和注册制的推出，是战略性的金融政策性方向，资本市场通过改革正在试图搭建更合理有效的金融制度体系，意义深远。可见，股市不仅要发展，而且要可持续地健康发展。 其四，中国股市将进入价值投资阶段。 中国股市就是一部以“炒股”为中心的发展史，市场大部分资金都是以炒短线为主，炒一把就撤，投机猖獗，垃圾股价也能一步登天。我们知道：健康的股市是以价值投资为主，国家证监会、银监会严打违规投机炒股行为，发布了一系列的政策规范市场行为。近来养老基金、MSCI将会进入股市，这部分基金都是以价值投资为主，将会对中国股市的稳定起到很重要的作用。我们期待未来中国股市逐步回到价值投资的本质上来。 近来中国股市在一片看涨，甚至有所疯狂之际，3月8日A股市场的一根长阴线瞬间打击了市场过度乐观的热情，而在短短一天时间内，A股市场就蒸发了大约2.3万亿元，市场还罕见出现了百股跌停的现象。近几天股市在3000点左右反复震荡，涨幅较大的股价在快速回调，前期涨幅较少的股票在补涨。 我认为这未尝不是一件好事。近期由于市场爆炒，行情过火，股市不免有些“虚热”，适时灭下火，退退烧，让市场回归理性，反而更有利于股市未来的发展。现在的股市还很脆弱，经不起大折腾，需要慢慢来。
二 楼市城市分化重品质
股市和楼市往往被认为是跷跷板的两端，一个“上去”另一个就会“下来”。那么，股市利好不断，是否意味着楼市就歇菜了呢？我不这么认为。
有种普遍的说法认为房地产属于虚拟经济，且侵占了实体经济发展的空间，是造成实体经济发展不力的罪魁祸首。不得不承认，这样的说法有一定道理，但就这样为房地产定性、定罪，则未免有点言过其实。
社会的发展、城市的更新都离不开房地产，而且那么多与房地产所关联的上下游产业也正是得益于房地产的发展才获得的产业效益。房地产业曾在政府报告中被列为“支柱型产业”。2018年12月12日晚，国家发改委发布了《国家发改委关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》。在《通知》里，明确把房地产列为第四类企业。发改委认定房地产属于“实体经济”，这是对房地产的一个定性，很重要，从国家层面来说对房地产业在中国社会经济发展中的重要作用是充分认可的。
这一轮的房地产调控很大程度上是为了防范金融风险。过去20年，房地产是大类资产中唯一走牛的资产，是货币超发最大的蓄水池。其金融属性甚至超过了居住属性，如果不加以控制，继续吹大泡沫，势必将引发致命的系统性风险。在中国经济越来越全球化的背景下，唯有练好内功才能从容应对外界纷繁复杂的变化与冲击。所以，我们看到这一轮调控一直强调“房住不炒”的定位，再加上去杠杆，就是要降低房地产的金融属性，减少金融的系统性风险。
当然，既然目的是防范金融风险，房地产在不能继续增加泡沫的同时也断然不能一下子将泡沫戳破。最理想的状态，就是在房地产保持稳定的情况下，以时间换空间，将泡沫慢慢稀释掉。所以，我们看到上层所释放的信息其实一直都在强调一个“稳”字。
在近日召开的十三届全国人大二次会议第四场“部长通道”上，住建部部长王蒙徽对楼市表态就是要稳地价、稳房价、稳预期，保持政策的连续性和稳定性，防止大起大落。过去，调控“一刀切”，一压就死一松就弹。但这次调控的手段显然更加“柔性”。2018年中央经济工作会议首次提出“因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任”，地方在调控中开始起到更多的主导性，“一城一策”的字眼开始频频出现。目的无他，就是为了维护楼市的平稳。
我们看到，在今年的政府工作报告中，没有专门针对房地产的表述，而是置于城镇化的章节中，强调城市的发展与更新。一方面不再强调对房地产的调控，说明这一轮房地产调控目标已基本达成，政策已经见底，不会再进一步强压。另一方面，也看出从国家层面来说，房地产要更多地从整个城镇化发展的战略角度来思考。在城镇化发展的背景下，房地产肯定也会继续发展，但发展逻辑和过去已有不同。
中国楼市近几年在政策高压下，在刚性需求基本满足的情况下，20年“价量齐升”的局面行将结束。今后中国房地产市场，城市区域分化将会更加明显，房价将会在高位盘整，缓慢上行，销售量将会持续下行，对品质的要求也会越来越高。房地产市场将会从住宅一枝独大，逐步形成商业地产、文旅地产、养老地产等多种地产业态共同发展的局面。
房地产业从传统地产转型新兴地产是必然趋势。房地产业需要从单一的投资建房，走向以人为本，与上下游产业融合，引进新技术、新产品，融入特色业态和文化理念，以互联网为纽带，以新兴技术为突破口，与资本市场相融合，通过跨界融合将产品智慧化、将业务多元化，放宽目标顾客和目标业主定位。
房地产企业在调整自己成为服务商定位的同时，首先要在地产主业中注入更多的增值服务元素，从而提高行业服务能力，营造核心竞争力。新兴地产顺应国家倡导的新发展理念，秉持以人为本的基本思想，融合新业态、新科技、新人文、新金融、互联网+等核心要素。
近年来，随着产业转型升级进程加速，战略性新兴产业受到国家层面高度关注，成为未来产业经济结构核心。房地产企业也应该布局新兴地产领域，在未来经济发展中立于不败之地。
春江水暖鸭先知，从龙头房企的表现即可窥得一二。2018年房企前20强排名变化不大，行业格局趋于稳定。龙头企业仍有增长，但是增速放缓。房地产企业逐步从“高数量”向“高品质”转变。为了谋求长远的可持续发展，多元化已成为越来越多房企的共同选择。保利、万科等大房企纷纷更名，弱化房地产的概念，将落点放在更加多元的美好生活需求上面。可见，未来房地产将服务于城市建设，服务于人民生活水平提高之上。
三 结语
2019年中国股市将会在反复震荡中上行，以价值投资为主，炒股需注意防范投资风险。
2019年中国楼市房价将会在高位反复震荡，维稳为主。销量将会下行，城市间差异较大。听党话：坚持“房住不炒”原则。我的观点您觉得如何？欢迎留言评论。
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