导 读
近日恩施房协发布的“止跌令”引起了社会的广泛关注和讨论，央视也对于这一事件做了专题评述。紧接着西安推出了楼市新政，发布了住房限购通知。一个托底，一个收紧，对楼市截然相反的两种政策态度充分体现了“一城一策”的调控特点。显然，中国楼市已进入冰火两重天的“新常态”，楼市维稳已成为基本国策。
郭井立院长认为：楼市调控主基调是“稳”，表面看调的是“房价”，实质上调的是“预期”。
冰火两重天，楼市分化愈演愈烈
我国房地产市场走过了一路高歌猛进，量价齐升的20年繁荣期，各地市场几乎是全面向好。但现在楼市分化已经越来越明显，可谓冰火两重天。拥有更多优质资源、吸引力更强的一、二线城市热度难减；资源相对贫乏，吸引力较弱的三四线城市进入困局。恩施、西安，这两个城市在当前中国楼市中，就是两个鲜明的代表。
今年5月份，恩施市商品房销售均价下滑到6305.44元/平方米，同比下降3.7%，由涨转跌。普通住宅销售均价同比虽然略有上升，但增幅也由去年的27.32%下降到1.13%。走低的房价，进一步加强了市场“买涨不买跌”的预期，也增加了去库存压力。数据显示，恩施全市新建商品住房去库存周期，已经由2017年的5个月左右，延长到了今年上半年的10个月。而在全国，像恩施这样的三四线城市不在少数。据不完全统计，2019年1-5月，全国55个三四线城市新建商品住宅的销售套数和面积同比分别下降8.57%和8.44%。36.4%的城市价格出现下跌，44.4%的城市二手住宅价格出现下跌，平均跌幅3.82%。三四线城市的楼市随着棚改政策的淡出，缺乏产业和人口支撑表现中虚相渐显。
截止到2019年5月，西安新建商品住宅价格环比上涨2%，涨幅居70个大中城市首位，环比涨幅已经连续39个月上涨；同比上涨24.4%，涨幅连续6个月占据了70城榜首，同比涨幅则是连续41个月上涨。实际上西安市政府在2017年新年伊始就出台了“限购”政策，至今已有6次调控。但是西安也在两年内7次升级了户籍政策，大力招揽人才，为楼市注入了强大的动力。西安在“限购”的同时鼓励人才购房，在满足人才住房与稳定房价间作出平衡，值得思考。
房价应正常波动，不能“只涨不跌”
近几年国家以及各级地方政府密集出台了一系列的调控措施，楼市开始降温，房价增幅也在回落甚至下降。住建部在楼市降温之际明确表态房地产调控目标不动摇、力度不放松，随着楼市去投机化，未来房价将逐步稳定，这是调控的成果。诚然，稳定是当前楼市调控最大的目标，房价大涨和大跌都是我们不愿意看到的。调控的宗旨不可能把房价从一个极端引向另一个极端，为了防范市场风险，必须要防止房价大起大落。
地方政府往往能淡定面对房价微涨，但是一旦出现下跌的苗头就急于“托底稳楼市”。防止房价从过快上涨到断崖式下跌没错，但房价从过快上涨到平稳回落甚至有所下跌也是正常现象。地方政府出手名义上是出于稳定的需要，背后恐怕还是难以摆脱土地财政的思维。如果用“稳定”做挡箭牌，继续通过卖地来实现财政目的，恐怕就会误导市场和购房者。
目前我国城市住宅户均超过1.1套，人均住房面积超过40平方米，进入了需求拐点。楼市从过去以刚性需求为主，转变为以改善性需求和城市化发展而新增的进城人口为主，房地产市场已进入了新的周期。我国长期形成的房价看涨预期正处在转变的临界点上，我国房价平稳或下降可能会成为未来房地产市场的常态，目前需要扭转房价只涨不跌的预期。
我们认为：房价的涨跌有其自身规律，受到城市发展因素、区域功能配套因素、供求关系因素、政策因素、成本因素等5大类因素的影响。显然房价能涨不能跌是违背市场规律的，各地房价随着上述五大因素的变化而波动是符合市场规律的。
住宅本质满足居住需求 不能作为国家核心竞争力
我们知道：国家核心竞争力由国家经济实力、企业管理和科学技术三大要素构成。国家经济实力是创造增加值和国民财富以及支持它的投资、储蓄、最终需求、产业运营、生活成本和潜在发展的经济运行能力。企业管理和科学技术两大要素是对国家经济实力要素的直接支持，体现深层的竞争实力、创新基础和发展动力。
目前爆发的中美贸易摩擦，美国打压中国华为等高科技企业，其实质就是企图遏制正高速崛起发展的中国高科技等新兴产业。
中国楼市从1998年住房市场化改革开始，已持续繁荣了21年。上个世纪80年代，中国进入了改革开放的新时代，也开启了城市化进程。在基础设施建设和房地产业蓬勃发展趋势下，居民生活水平快速提高，收入增加，生活环境得到有效改善。在过去几十年时间里，房地产为国家经济发展做出突出贡献。但是，随着房地产周期性变化以及城市化进程的减速，房地产自身所带来的风险也越来越大。不可否认房地产行业是国民经济的重要组成部分，在经济体中占有举足轻重的地位，但是我们决不能把房地产当作一个国家的核心竞争力。
中国社科院近期发布的一项报告认为，房地产与经济增长的影响存在倒U关系。尽管2018年表面上中国房地产投资对经济增长有0.7个百分点的带动贡献，但是其挤出效应已大于带动效应。2018年以来，制造业企业投资房地产的情况愈演愈烈，截至2019年一季度末，A股3600多家上市公司中，计有1726家上市公司投资房地产。2018年尽管房地产行业过冬声不断，但房企的销售和盈利依旧可喜。碧桂园、万科、恒大地产三巨头共创造出约1700亿净利润。而以阿里巴巴、百度、腾讯为代表的互联网三巨头在2018年财年净利润总和约1744亿元，仅多出地产三巨头仅44亿。
上世纪90年代日本房地产市场泡沫破灭，引发了经济滞涨至少20年；香港房地产市场也曾因房价断崖式下跌，造成经济下行，大批中产阶级破产；2008年美国“两房”危机，引发了华尔街金融风暴，造成全球金融危机。
住宅是居住型消费类产品，主要是供人们生活使用的，如果供应量过剩，就会形成空置房，甚至造成楼市泡沫的破灭，这将会给中国经济造成难以估量的损失。所以房地产不应该更不可能成为一个国家的核心竞争力。我们应该有清醒的认识：该戒掉房地产的瘾了！
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