我国房地产业是拉动经济发展的主要抓手，2003年至2023年间，房地产业增加值占GDP增加值的比重均值为5.81%，房地产业+建筑业增加值占GDP比重均值为12.33%。过去20年间，房地产开发投资稳定占据全国固定资产投资五分之一份额。

从2022年开始全国商品房销售总量快速进入下行通道，成为我国房地产市场变革的历史转折点，商品房销售规模下降成为新趋势。但是我国仍有新型城镇化发展需求、改善性住房需求、新市民住房需求、城市更新、棚户区和城中村改造等需求，房地产市场需求仍将长期存在，房地产业转型空间广阔，政策发力促进房地产业健康发展，中长期内房地产业作为国民经济支柱产业的地位不会改变。

我们认为，我国房地产市场仍然具有十年以上的发展空间，从世界经济发达国家城市化发展历程来看，我国城市人口要达到75%左右，城乡人口比例进入平衡期。目前我国城市仍有2亿多流动人口，今后我国还将有1.5亿左右的农村人口将会进入城市，这是我国房地产市场最大的刚需。同时，我们也要充分认识到我国房地产市场的发展逻辑，人口跟着产业走，产业跟着城市群、都市圈走。因此，未来一二线城市房地产市场将会形成虹吸效应，而三四线城市如果没有较强的产业支撑，房地产市场将会持续萎缩。

2025年全国新建住房销售面积将会继续下降，但降幅放缓。二手房市场销售面积趋于平稳，高品质好房子仍然会受到市场欢迎，形成强者恒强，弱者恒弱的局面。

全国商品房均价从1998年2112元/平方米，上涨至2021年10139元/平方米，涨了4.8倍。从2022年开始至今，我国房地产市场由于经历了新冠疫情、经济调整、房价过高、购房需求下降、商品房供应量太大等综合因素影响，商品房销售量价持续下行，虽然政府放宽了房地产市场管控政策，出台了一系列救市政策，但是仍然难以抑制房价下行的颓势。

房地产是社会型、资源型、政策型产业。目前我国城市自有住房率达到96%，总面积超过400亿平方米，总市值超过350万亿。如果房价大幅下降，将会对社会存量物业资产的价值产生巨大冲击，房地产企业、房屋持有者资产缩水，负债率就会大大提高，这是谁都不愿意看见的局面。

我们认为：我国房价构成的成本并没有发生本质变化，随着货币增发，物价上涨，建安成本上升等因素影响，我国平均房价经历了近三年的调整，继续快速大幅下行或上涨的可能性都不大，未来房价将会在筑底后缓慢上升。我国区域之间差别较大，因受经济环境、供需关系等因素影响，热点地区核心区域优质楼盘的房价将会坚挺甚至上涨，经济滞后地区房价仍将持继下行。

2025年全国平均房价大概率不可能快速上涨或下行，会在平稳中缓慢下行筑底。但是全国商品房价会根据区域经济发展状况，人口流入流出状况、楼盘所处区域区位、项目品质等因素形成明显差别，形成有涨有跌的局面。

2021年中央经济工作会议首提“探索房地产业新的发展模式”；2022年提出“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”；2023年提出“推动建立房地产新发展模式”；2024年再次提出“加速构建房地产业发展新模式”。从“探索”到“推动”到“推动建立”再到“加速构建”，建立房地产业新发展模式已经迫在眉睫。

我国构建房地产发展新模式是什么样子？住房城乡建设部政策研究中心浦湛副主任阐述了新模式的核心内容：“构建房地产发展新模式，是破解房地产发展难题、促进房地产平稳健康发展的治本之策。加大保障性住房建设和供给，完善住房供应体系，更好满足刚性和改善性住房需求，是构建房地产发展新模式的重要内容”。2024年12月全国住房城乡建设工作会议明确提出：推动构建房地产发展新模式五项具体任务，包括优化和完善住房供应体系，推动建立要素联动新机制，大力推进商品住房销售制度改革，加快建立房屋全生命周期安全管理制度，完善房地产全过程监管。

2025年构建房地产业新发展模式是国家高层重点工作之一，是我国房地产市场稳定持续发展的根本保障措施，2025年将会围绕2024年12月全国住房城乡建设工作会议提出的五项任务为目标，加速推进构建房地产业新发展模式。

我国政府各级住建管理部门从2010年开始建立了编制《城镇住房发展规划》制度，“人房地钱”四个要素联动机制，以人定房、以房定地、以房定钱。“人房地钱”四位一体的联动机制，其实质是做好城镇住房需求与供给的研究与规划，是房地产长效机制的核心内容。本人曾被聘为省级“城市住房规划专家委员会”专家，先后参与数十个城市《住房发展规划》的编制与评审工作，当时由于全国房地产市场火爆，地方政府在土地财政的驱动下，往往没有重视《住房发展规划》的编制工作，而是根据当时政府土地财政及开发商的需求供应土地，因此造成了目前住房供大于求的局面。

2023年国家住建部发布编制《住房发展规划的通知》，明确了住房发展规划的重要性，以及编制的内容要求。编制《城镇住房发展规划》，完善“人房地钱”四个要素联动机制，有利于平衡房地产市场供应与需求的关系。

2024年12月全国住房城乡建设工作会议提出：推动建立要素联动新机制，以编制实施住房发展规划和年度计划为抓手，以人定房、以房定地、以房定钱，促进房地产供需平衡、市场稳定。

2025年各级政府将结合当地房地产市场供需关系实际情况，建立“人房地钱”要素联动机制，科学编制《“十五五”住房发展规划》和年度计划，建立房地产市场良性循环与持续健康发展的长效机制。

中共二十大三中全会《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》强调：充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。各地结合本地实际适时优化调整房地产政策，多部门打出金融、土地、存量商品住房消化等政策“组合拳”，建立与之相适应的金融、财税、土地、销售等基础性制度。决定还对“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”“完善房地产税收制度”等基础性制度的改革提出要求。

2024年12月，中央政治局会议提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”“稳住楼市股市”的调控总目标。2024年12月，全国住房城乡建设工作会议提出：持续用力推动房地产市场止跌回稳的重点工作任务：着力释放需求，把“四个取消、四个降低、两个增加”各项存量政策和增量政策坚决落实到位，着力改善供给，商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，推动构建房地产发展新模式，大力实施城市更新等。

金融政策满足行业合理融资需求。2021年以前，我国房地产金融政策主基调“严管控”，从2022年开始政策逆转，加大金融救市力度，当年11月份央行、银保监会《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》发布16项举措，全力支持房地产市场平稳健康发展。在人民银行、证监会等部门的支持和指导下，先后发出信贷、债权、股权“三支箭”，此后出台的金融支持政策，释放出宽松的金融政策信号。供给侧方面从“金融”入手，先后出台满足行业合理融资需求，为做好保交楼、保民生、保稳定提供配套融资支持等政策，2024年“白名单”为房企提供了4万亿的融资支持。需求侧方面从“支持”入手，支持刚性和改善性住房需求，降准、降息、降首付，减轻购房贷款负担，激发市场购房活力。

我们知道：房地产既有使用属性，也有金融属性。现金流是房地产行业正常运行的血液，因此进一步加大对房地产业金融支持的力度，将会是今后房地产市场健康发展的长期政策。

2025年中央确定“持续用力推动房地产市场止跌回稳”的调控总目标，前期已经出台的政策组合拳，关键在于落实到位。2025年还会继续加大金融支持力度，减少土地供应量，加大存量房回购用于保障房等政策，国家政策工具箱还会有更多大招来应对楼市变化。我们认为，2025年“房地产市场止跌回稳”可以期待。

我国经济已然迈入高质量发展新阶段，伴随居民生活水平的显著提高以及消费观念的深刻转变，不再仅仅满足于基础的居住功能，而是更加注重便捷、舒适、绿色、智慧、安全的居住空间。“高品质好房子”是把新理论、新科技、新人文、新品质、新工艺、新材料等元素融入地产项目之中，致力创建品质化、智慧化、绿色化、人文化、舒适化的宜居社区，营造高品质新兴宜居社区成为市场需求标配。

新时代高品质宜居社区：是指具有良好的内外品质，科技与绿色赋能，人与自然之间有着和谐情怀，居住者收获幸福与生命，感受真挚的人居体验，受到尊重并享有美学意义的居住环境。高品质宜居社区六大系统要求：人文优美环境系统、质量精致工程系统、设施完善配套系统、生态舒适健康系统、社区家居智能系统、物业周到服务系统等。我国房地产市场稀缺时代已经过去，传统刚需房大量积压，“高品质好房子”将会成为未来楼市主角。

2025年 “高品质好房子”将会成为房地产市场的主旋律，因该类产品稀缺将会获得购房者热棒，而且会持续成为我国房地产市场需求的主力产品。房地产企业只有营造“高品质好房子”，才能够实现转型升级持续发展。

我国房地产市场正在进入蝶变新时期，高品质发展成为新趋势，房地产企业从地产开发模式转向多元全域发展运营服务模式。房地产关联企业需要顺应房地产市场变化，快速转型升级，房地产企业不能再用传统观点，老模式去开发房地产项目，必须换思路，寻找新的发展机遇。

我院智库专家团队经过长达六年的研究，形成了新兴地产系列运营模型，目前我们参与策划的房地产项目，融入了业态丰富的新兴地产要素，在项目品质大幅提升的同时，也提升了项目的社会与经济价值。新兴地产涉及五大运营领域：新兴宜居地产、新兴商业地产、新兴产城地产、新兴颐养地产、新兴文旅地产。我们认为：传统房地产企业要加快融合关联产业，要在观念、方向、模式上下功夫，要在科技水平、管理水平、决策能力等方面实现新的突破。

2025年，房地产开发领域转向特色化，激发行业新动能，成为新热点！“传统地产”必将被淘汰，“新兴地产”正在成为市场的发展趋势，必将蓬勃崛起主导市场！

20多年来随着我国房地产市场环境的变化，房地产项目的营销运营模式也在不断地发生变化，大致经历了四个阶段：造房销售策划、项目营销策划、项目全程营销策划、项目全程整合策划运营。近几年随着房地产市场的大幅波动，开发商更注重项目的运营能力。因此在项目投资开发全过程的系统中，把“运营”作为中心，把整合有能量的专业运营团队作为重要的范畴。

我们团队经过长期的研发与运用，从操盘实践中提炼形成新兴地产“六位一体两网融合”全程策划整合运营大系统。该系统是研究院智库专家二十多年来从经历数百个项目的实际运作中提炼出来的一套科学化、系统化，并且具有实操价值的房地产项目策划运营模式。新兴地产“六位一体两网融合”全程策划整合运营大系统的特征：结合项目地块所处区域经济与人文特征，本着持续发展理念，整合优质资源，做出前瞻性决策，并在项目开发过程中全盘运营，从而创造出适应新时期市场需求的地产运营模式，为地产项目创造更加良好的社会效益与经济效益。

2025年房地产企业投资开发项目需要结合实战，建立“全程策划整合运营大系统”，注重把“整合运营”贯穿于项目开发全过程之中，牢牢把握“运营”的核心本质，为企业开发高质量、高品质、高效益的房地产项目提供强大的动能系统。

房地产项目开发涉及投资、策划、设计、建设、建材、物管、运营等多领域的专业团队。项目开发往往采用自建模式、合作模式、代建模式，上述三种模式都是建立在以投资开发商为主体，产业链中的其他单位均是投资开发商的业务合作伙伴，主要风险是由开发商承担，一荣俱荣，一损俱损。

我们团队在研究上述三种模式的基础上，提出运用新发展理念，创建房地产投资开发“融合打天下”的融建模式，融合房地产项目上下游产业链关联企业，形成相互赋能，实现共赢的利益共同体，提升房地产关联企业抗风险能力，通过融合创新实现持续稳健发展。融合打天下的本质是：赋能：地产生态链合作企业相互赋予能量。聚力：整合地产生态链合作企业资源形成利益共同体。融创：融合创建地产运营新模式。共赢：实现生态链合作企业共同价值。

2025房地产开发上下游产业链关联企业，通过构建融合运营创新机制实现持续稳健发展。在新经济环境下，房地产项目开发需要建立融合发展创新模式，促进房地产关联合作企业行稳致远。

本文小结